潮汕大佬，顾不上吃相了

文/十一弟

在广东的地产圈，碧桂园、恒大、富力、雅居乐、合生创展，曾经并称“华南五虎”。

但其实，跟其他四家开发商的风格不一样，合生创展不搞快周转。

合生创展的老板——朱孟依，是个潮汕商人，他深得同乡前辈李嘉诚的精髓——囤地。

有些项目拿到以后，合生创展能开发一、二十年，坐享土地升值的红利。

因为不拼了命地搞快周转，这一轮房地产周期，合生创展就没那么大压力了。

不过，最近似乎有些不太平静了。

据说，合生创展把一笔私募债做了展期，本金大约一亿美元，原本今年五月初到期。

在合生创展的年报里，没有提到过这笔美元债。

但是，十一弟查了下，还是发现了一些隐晦的细节——

合生创展为“独立第三方”的几十亿贷款融资提供了担保，并从中收取担保费。

在违约不断的地产圈，为了赚点担保费，向“独立第三方”的贷款融资提供担保，谜之操作。

去年，很多上市房企暴雷的时候，它们的表外债务才揭开了冰山一角。

这些表外债务，也都是上市房企为“独立第三方”提供担保的贷款融资。

所谓的“独立第三方”，其实都不独立。

合生创展的风格不同，跟杨国强、许家印这些地产大佬相比，朱孟依的性格也不一样。

低调，几乎很少公开露脸，闷声赚大钱。

比朱孟依更低调的，是他的两个兄弟——大哥朱拉伊、三弟朱庆伊。

朱拉伊创办了广东新南方集团，主营业务是中医药、健康养生。

朱庆伊跟二哥朱孟依一样，也做起了房地产生意。

他把旗下的珠光控股，送到了港股上市。

珠光控股习得了合生创展的真传，同样很擅长囤地。

在广州金融城，珠光控股有一个项目——珠光金融城壹号。

珠光金融城壹号的前身，是一个汽车城，属于工业用地。

据说，早在十多年前，珠光控股就已经介入了这个项目。

但一直到六年前，珠光控股才完成了收购。

后来，它又把这块地的用地性质，从工业用地改成了商业用地，搞起了住宅开发。

由于地处广州金融城的核心区，面向珠江的一线江景，这个项目的开发价值，独一无二。

现在，珠光金融城壹号的江景大平层，单价已经卖到了十一万左右。

而两、三百平米的大户型叠墅产品，最高价卖到了二十多万，一套总价需要四、五千万。

广州在产业布局上，金融业算是短板。

于是，广州市政府专门规划了金融城，就是为了补足这个短板。

广州金融城的规划，口号早就喊出来了，“广州第二CBD”。

规划虽好，但作为天河区的核心板块，开发商抵御不了诱惑，组团搞起了住宅开发。

为了避免广州金融城过度住宅化，在土地供应上，政府刻意作了限制——

主要供应商办用地，减少住宅用地供应。

但开发住宅的利益实在太大，开发商当然就要剑走偏锋了——

广州金融城的商办项目，如今都变成了商住项目，放开了卖住宅。

两年前，开发了顶级豪宅深圳湾1号的鹏瑞地产，花了五十亿，在珠光金融城壹号旁边拍下一块地。

这块地属于商业用地，鹏瑞把它开发成了又一个顶级豪宅——广州·鹏瑞1号。

从项目名字上就看得出来，广州·鹏瑞1号要对标的是深圳湾1号。

据说，鹏瑞地产放出来的吹风价，每平米高达三十万。

珠光控股把广州金融城的房价，拉上了二十万的台阶。

接下来，鹏瑞地产还要再拉一把，直接让房价站上三十万。

这两年，大家都在唱衰房价。

但实际上，有了这些豪宅开发商，何愁房价跌下来。

改了规划以后，珠光金融城壹号的土地性质，也是商办用地，产权只有四、五十年。

原本，珠光金融城壹号打算在2019年上半年取证预售，但最后拖到2020年才开盘。

这是因为一直到2020年，广州才正式放开了对商办项目的限制政策。

2017年，广州出台了楼市调控——

对于商办项目，严格按规划用途开发、建设、销售、使用，不得改变为居住用途；

开发商报建商办项目，最小分割单元不得低于三百平米，擅自改为居住用途的，严肃处理；

商办项目的销售对象，应当是法人单位，再次转让时，也应当是法人单位。

这三条调控政策落地以后，广州的商办项目，基本上都被卡死了。

原本打算取证开盘的珠光金融城壹号，突然就卖不了了。

但珠光控股，还是想到了对策，它先把手伸到了员工的兜里。

市场艰难，还想搞钱的话，大佬也顾不上吃相难看了。

2018年，珠光金融城壹号还没拿预售证。

珠光控股却拿出来一批小户型房源，包装成了“员工福利房”——

员工可以按照每平米三万多块钱的价格，支付全款认购。

那一年，广州的商办项目不像如今这么火爆，再加上严厉调控，价格大跌。

为了鼓动员工掏钱，珠光控股还给出了相当诱人的条件——

等到珠光金融城壹号取证开盘，员工可以选择走完购房流程；

如果不想买了，也可以选择退掉，珠光控股会加上每年10%的利息，给员工退款。

因为商住项目的销售对象是法人单位，珠光控股还能帮员工注册成立企业，规避限购政策。

这么诱人的条件，让人很难拒绝，员工把它看成了投资、理财。

十一弟就知道，当时珠光控股有两个员工，绑在一起凑了一百二十万，认购了一套珠光金融城壹号。

2020年，这两个员工提出了退房申请。

可是，掏钱容易退钱难，想要珠光控股再把钱吐出来，可就没那么痛快了。

当初这一百二十万，整整拖了两年时间，一直到去年，才退了七十万。

剩下的五十万，就要靠法院帮她们向珠光控股要回来了。

2020年，又是一纸文件，让广州的商办项目等来了春天——

“不再限定最小分割单元，不再限定销售对象，不再限定转让对象。”

商办项目的限制政策，一下子就放开了。

珠光金融城壹号瞅准窗口期，取证开盘了。

在“员工福利房”这个操作上，珠光控股尝到了甜头。

从此，珠光金融城壹号在“未批先售”的套路上，停不下来了。

2021年，王多鱼看上了珠光金融城壹号的一套房，总价一千五百多万。

但是，这套房所在的楼栋，当时并没有拿到预售证。

于是，珠光控股给了个九八折的优惠，让王多鱼先付房款，等预售证下来后，再签约。

珠光金融城壹号的开发主体为广州发展汽车城有限公司，是珠光控股的子公司。

不过，与王多鱼签合同的，却并不是广州发展汽车城，而是另一家企业——

广州御茂投资有限公司。

十一弟查了下，广州御茂只有一个自然人股东——彭高俸。

在股权层面，广州御茂与香港上市的珠光控股，一毛钱关系都没有。

王多鱼与广州御茂签订的，也不是购房合同，而是一份《员工福利协议书》。

珠光控股把王多鱼作为广州御茂的员工，签下了这个合同。

前来买房的客户，摇身变成了广州御茂的员工，这也算得上绝招了。

这份《员工福利协议书》，除了房子和钱是真的，其他都是假的。

而且，房子还没拿到预售证。

在广州卖房的套路上，珠光金融城壹号刷新了底线。

王多鱼支付了四百万的房款，这些钱也没有打进广州发展汽车城的账户里，而是直接转给了广州御茂。

这也意味着，王多鱼的购房资金，并没有进入珠光金融城壹号的监管账户，去向不明。

合同签了没多久，王多鱼就反悔了。

珠光金融城壹号原本就是未批先售，购房资金也没有进入监管账户，珠光控股就同意了退款。

但这四百万房款，珠光控股退了半年，才给退了三十万。

最后，王多鱼急眼了，剩下的三百七十万，有惊无险，珠光控股终于退回来了。

但是，大头是那些买了房、没退款的——

珠光金融城壹号的这些购房款，转去了哪里。

恐怕，又是一个谜了。

去年，珠光控股亏了十个亿。

那些手上还攥着珠光控股大把股票的韭菜们，瑟瑟发抖。